2026-2029 EMLAK VERGİSİ AÇISINDAN ARSA VE ARAZİ DEĞERLERİ

 Kıymetli dostlar günümüzde yaşanan enflasyon ve çarşıda pazarda markette gördüğümüz fiyatlar ve fiyat artışları ile TÜİK’in açıkladığı tefe ve tüfe değerleri uyuşmamaktadır.   Gerek  İTO (İstanbul Ticaret Odasının)  belirlediği fiyat artışları, gerekse; Enar isimli kuruluşun belirlediği fiyat artışları TUİK’in  belirlediği fiyat artışlarından çok yüksektir. Devlet, alacağı vergileri  yeniden değerleme oranına göre almakta, ödeyeceği maaşları ise TÜİK’in belirlediği tüfe oranlarına göre belirlemektedir: Ne hikmetse, maaşların belirleneceği dönemdeki ayların üfe ve tüfe artışları çok düşük çıkmaktadır. Yeniden değerleme   oranı artışları da tüfe ye göre yüksek çıkmakta, dolayısıyla devlet alırken yüksek, verirken düşük ölçüyü kullanmaktadır.  Bu yüzden; İşçi, bağ kur ve memur emeklilerinin çoğunluğu  açlık sınırının altında gelirle yaşama mücadelesi vermektedir.  Memurların ise;    2013 yılında verilen  ek zam ile  2023 yılında  verilen  8077 TL   seyyanen zam nedeniyle, memur emeklilerine göre durumları biraz daha iyidir.  Bu iki zam memur emeklisine  verilmemiştir. Bu gün gelinen noktada,   kamuda karı koca  çalışan uzman  doktorlar  bile;  10 yıl birikim yaparak bir normal daire alamayız demektedir.

                İnsanlar bu durumda iken, 2000 li  yıllardan itibaren kamuda israf hat safhaya çıkmıştır. İtibardan israf olmaz ilkesi gelmiş yerleşmiştir. Oysa, dinimize göre israf haramdır. 25 yıldır kamuda   ciddi bir tasarruf uygulaması görmedik. Günümüzde ölçüler ve değerler maalesef  yetkililerin keyfiyetine göre değişmektedir. Kamuda israfın yanında devlete gelir getirecek vergisel uygulamalarda da zamanla gevşeme olmuş, bir çok kesim örneğin çiftçiler, basit usul mükellefleri vergi dışı kalmış, inşaat işi ile uğraşanlar, emlakçıler, sarraflar gibi bir çok kesim ya vergi dışı ya da kazancına göre çok düşük vergi ödemektedirler. Burada sorun  piyasada  yeterince vergi kontrolünün yapılmamasından veya kesilen cezaların çoğunun uzlaşmada vs. kaldırılması ya  da çüz’i bir miktarlara düşürülmesidir.  Bu dönemde,  çeşitli adlar altında yapılan vergi ve ceza afları da kamuda önemli gelir kaybına neden olmuştur. Bu dönemde, vergi kapsamında olmayan saha genişletilirken vergi verenlerin yükü  ise, devletin gelire ihtiyacına göre artırılmaktadır. Anayasadaki verginin adaletli alınması ilkesine dikkat edilmemektedir. Verginin dikey adaleti çok kazanandan çok, yatay adaleti çok harcayandan çok vergi almak şeklinde olması gerekir. Bunun yerine  maalesef vergi idaresi tuttuğundan ve elinin altına girenden vergi almaktadır.

Son günlerde yüzlerce uzman emlak vergisine esas olan 2026-2029 dönemindeki arsa değerlerinin 10-20 kat arttığına dair youtube de makaleleri yer almaktadır. VUK.nu 72. Maddesi uyarınca oluşturulacak komisyonca , arsa ve arazi değerleri  belirlenmedir. Çoğunlukla vatandaşın  bu değerlerden haberi olmamaktadır.  Makaleleri okuduğumda,   tüm yazar çizerler,   Emlak  değerlerini  tespit eden komisyonun belirlediği değerleri eleştirmektedir. Ancak; İşin ikinci ayağı olan inşaat metrekare birim değerlerine işaret eden yazar görmedim.  Emlak vergisi 87 sayılı tebliğ ile 2026 yılında baz alınacak emlak  m2 değerleri ,    maliye bakanlığınca yayınlanmıştır. İki değeri birleştirerek Atatürk bulvarı  üzerindeki müştemilat dahil  brüt 142 m2 lik  3. Sınıf bir dairenin yaklaşık emlak değerinin 700.000-750.000 TL civarında olacağını hesapladım.  Bu dairenin 2025  yılı emlak değeri 274.000 TL. yani % 160 ile %200’e varan emlak değeri artışı hesaplamak mümkün. Bizim maaşlara %19+ % 15,57 artış yapıldı. Alacağına aslan, vereceğine çok sıkı bir uygulama ile karşı karşıyayız. Arsa ve arazi  değerleri  Aksaray da da 10 kat 20 kat arttığından endişe ederek gayrimenkullerimin değerini belediyeden aldım. Buradaki artışlar 10 kat olmadığı  yani  2 kat kadar olduğu için kanser olmaktan  korkarken   sıtmaya razı olarak dava açmaktan vazgeçtim.  Kendime ve eşime ait gayrimenkullerde 8-10 kat değer artışı olsa idi idare mahkemesine dava açarak fahiş vergi almaya sebep olacak değer artışlarının iptal edilmesini talep edecektim.

                Aksaray’da binaların sınıfı  biri,  1998 yılından sonra yapılan binalar için 2004 yılında, diğeri de; 1998 yılından önce yapılan binalar için 2010 yılında olmak üzere belediyece 3 cü sınıftan 2. Sınıfa resen yükseltilmiştir. Bu nedenle, örnek aldığım daire 2. Sınıf inşaat grubunda olsa emlak vergisine tabi olan değeri çok daha fazla olacaktır.

                Emlak vergisine esas olacak arsa ve arazi değer artışları ile inşaat birim maliyetlerindeki değer artışları yüksek emlak vergisi ödenmesi yanında, alım-satımda yüksek harç ödenmesini, verasette değerler yükseldiği için istisnayı aşan değerler için kademeli veraset ve intikal vergisi ödenmesini, değeri yükselen binalarda Emlak değerinin % 5 den düşük alınan kiralarda almadıkları  gelirin GMSİ vergisi ödenmesi sonucunu doğuracaktır. Örneğin dairesini kiraya veren  A şahsı  aylık 5000 TL kira almaktadır. Yıllık aldığı kira  60.000 TL dir. Dairesinin değeri 500.000 TL iken  bu tutarın % 5’ i 25.000 TL ettiğinden 60.000 TL nin vergisini ödemektedir.  Bina emlak değeri  10 kat artarak 5.000.000 TL ye yükseltildiğinde,  bu tutarın % 5’ i 250.000 TL olacağından, 250.000-60.000= 190.000 TL almadığı kira için de ayrıca vergi verecektir. Bu durum,  anayasadaki  vergi adaleti ilkesine aykırı bir uygulamadır. Aksaray da ki  emlak değerlerindeki   % 200 bulan artışta,   muhtemelen emlak sahipleri  de % 1000 artış olmadığına şükrederek ,  benim gibi kanser olmadığına  sevinerek  sıtmaya razı olacaktır. Hemşerilerimiz 2026 yılında  % 200 lere varan  emlak vergisi artışları ile karşılaşacaklarından  şimdiden bu duruma  yavaş yavaş  kendilerini alıştırmalıdır.  

 Ramazan MUTLU

Emekli Teftiş Kurulu Başkanı