Kentsel dönüşüm için yapılması gerekenler

Kentsel dönüşüm başlı başına  imar tadilatı ve imar uygulaması işidir. Eskiyen risk oluşturan binaların yıkılarak yerine şehir ihtiyacına uygun güvenli yapıların oluşturulması işidir.  Yani başka bir ifade ile şehirdeki eskiyen binaların sağlamlaştırılarak ve güzelleştirilerek o bölgenin gençleştirilmesi işidir.

                Kentsel dönüşüme başlamadan önce nerelere ve hangi alanlara kentsel dönüşüm yapılacağı önceden belirlenerek, bu bölgeler için şehrin gelişme ve ihtiyacına uygun imar planı tadilatı veya yeni bir imar planı hazırlanmalıdır. Bu planda: yollar, bulvarlar, caddeler  eski hali yerine göre oluşan sıkıntıları dikkate alarak, ihtiyaca uygun hale getirilmelidir. Burada  genişletilen yollar ,bulvarlar ve caddelerde  fazladan kullanılan alanlar nedeniyle maliklerin uğrayacağı hak kaybı zemin ve inşaat türüne göre müsait olması halinde kat yükseltilerek karşılanmalıdır.  Yada imar kanununda yapılan yeni değişiklik paralelinde başka eş değer inşaat alanına aktarılmalıdır. Bina altlarına her bağımsız bölüm için mutlaka bir otopark yapılmalıdır. Zemindeki bir kat alanı  otopark ihtiyacını karşılamadığı durumda zeminde ikinci kata inilerek burada da otopark yapılmalıdır(Ankarada bu şeklide otoparklar bulunmaktadır)

                Aksaray Belediyesi  Kentsel dönüşüm için Belkent Yapı A.Ş yi kurmuştur.  Belkent A.Ş  aldığı kentsel dönüşüm işini kendisi yapmayacak müteahhitlere veya taşerona yaptıracaktır. Burada öncelikle işin yükü belediye imar müdürlüğünde, bilahare de belediyede oluşturulan Kentsel Dönüşüm Müdürlüğündedir. Belkent  Yapı A.Ş de organizasyon işini üstlenmekte, ihale şarları ve bunların uygulanması ve denetlenmesi görevini ifa edecektir.  Belediyede bu üç birimin uyumlu çalışmasının önemini burada ifade etmeden geçemeyeceğim. Belkent A.Ş aldığı işler nedeniyle müteahhit konumunda olduğundan, inşaatdan, inşaatlarda oluşan hasar ve zararlardan borçlar Kanunun 49.  Ve 61. Maddesi, iş kazalarından iş kanunu ve işçi sağlığı mevzuatı uyarınca asıl işveren olarak  müşterek ve müteselsilen  sorumludur.   Ayrıca , müteahhitlerin çalıştırdığı işci ücretleri, bunların vergi ve sigorta primlerinin ödenmemesinden de  sorumludur.  Bunlar ödenmediği taktirde  özellikle sigorta primi ve vergi borçları için şirket varlıkları kadar şirket yöneticileri, muhasebe ve personel birimi yetkilileri de bu ödemelerden müştereken şahsi mal varlıkları ile sorumlu olur. Belken  Yapı A.Ş  müteahhite ve taşeronlara  ödeme yaparken, sigorta primleri ve işci ücretlerinden ödenen vergilerin  ödenip ödenmediğini kontrol etmek durumundadır. Belkent Yapı A.Ş den iş alan müteahhit ve taşeronlarda  kendi yaptıkları işlerde aynı tür zarar ve sorumluluklardan müşterek ve müteselsilen sorumludur.  Belkent A.Ş  ihale için hazırladığı sözleşmelerde yapılacak işleri, plan projeyi düzgün bir şekilde hazırlamalı, ihaleye girecek işlerde firmaların yapılacak işin niteliğine uygun deneyimini arayacak iş bitirme belge şartı koymanın yanında ihaleyi alan firmanın  bitirdiği işleri  ve mali durumunun alacağı işi yapacak durumda olup olmadığını aramalıdır.  Yapılacak işlerle ilgili  mevzuatın müsaade ettiği ölçüde  limit içi geçici ve kesin teminat mektubu veya bu mektubun yerini tutacak hazine bonosu, devlet tahvili gibi teminatlar almalıdır. Çalışan işçilerin alacağı kıdem tazminatı gibi konuları da dikkate alınmalıdır.

                Kentsel dönüşüm işini gerek belediye şirketi, gerekse özel firmalarda yapabilir.  Özel firmalar ayrıca belediyenin aldığı işleri yapabilir. Aksaray’da kentsel dönüşüm  uygulaması  yeni olduğundan gerek belediyedeki personelde, gerekse müteşebbislerde bilgi ve deneyim eksikliği olması normaldir.  İnşaat işine başlamadan bilgi ve deneyim eksikliğini asgari seviyeye indirmek için Toki ve Bayındırlık   Bakanlığı deneyimlerinden faydalanarak seminer ve toplantı yapılarak bilgilendirme çalışması yapılması yararlı olacaktır.

                 Özel firmaların yaptığı işlerde de benzer riskler ve kanuni mecburiyetler dikkate alınarak sözleşme yapılmalıdır. Örneğin SGK dan ilişiksiz belgesi  ve iskan ruhsatı alınmadan ödemelerin tamamlanmaması gerekir. Özel firma işi bırakıp gittiğinde bütün sorumluluk oradaki maliklerin üzerinde kalır.

              Sümer Holdin A.Ş Özelleştirme kapsamına alınmasından sonra işçi ve personel alımı ile ilgili kısıtlamalar getirilmesi nedeniyle , personel ihtiyacını taşeron işçi vasıtasıyle ihale sureti ile karşılıyordu.  Sözleşmelerde işçi sigorta ve işçi gelir vergisi gibi ödemelerin tutarları ilgili bilgiler  firmadan alınarak ödenecek istihkakdan bu tutarlar düşülerek ödeme Sümer Holding birimleri tarafından Sgk ve vergi idaresine yatırılıyordu. Bizde denetimlerde  bu gibi konulara öncelikle tarayarak bakmaya çalışıyorduk .Bu konu oldukça önemli olup işin başında sıkı bir şekilde takip edilmesi ve Belkent  Yapı A.Ş de iş, sgk veya  mali mevzuatı bilen bir mali müşavir çalıştırılması  yada  bu konuda hizmet satınalınması faydalı olacaktır.